Das Mietshäuser Syndikat

-ist ein Zusammenschluss selbstorganisierter Mietshäuser in Gemeinschaftseigentum und ein basisdemokratisches Netzwerk mit Knotenpunkten in vielen Städten.
-berät Projektinitiativen, die Häuser in Gemeinschaftseigentum überführen wollen.
-bietet eine Struktur, welche die Gemeinschaft der Bewohner*innen der Häuser zu deren Eigentümer*innen macht. Der Verkauf von Haus und Boden wird dennoch wirksam verhindert.
-fördert den Solidartransfer zwischen leistungsfähigeren und finanzschwächeren Projekten. Die Teilnahme an diesem solidarischen Verfahren ist Bedingung für eine Aufnahme im Syndikatsverbund.
-hat seinen Ursprung im politisch linken Spektrum und versucht die Ziele der Hausbesetzer-Szene, soziologische und städtebauliche Erkenntnisse seit den 1960er Jahren sowie Ansätze zum sozialverträglichen und ökologischen Umgang mit Geld, Häusern und Boden unabhängig von Großbanken und Staat in der Realität zu verankern.
– beteiligt sich an Projekten, damit diese dem Immobilienmarkt entzogen werden
– hilft mit Know How bei der Projektfinanzierung
– initiiert neue Projekte
– sucht Direktkredite für selbstorganisierte Hausprojekte
– verwaltet den Solidarfonds

www.syndikat.org

Verbundbausteine

Viele Häuser – ein Fundament: die Grundstruktur

70 Projekte und 24 Projektinitiativen mit unterschiedlichen Wohn- und Nutzflächen, Finanzierungssummen und Anzahl der Bewohner*innen. Die Größe ist recht unterschiedlich, die Lage auch und doch gibt es einige Gemeinsamkeiten, die alle Projekte miteinander verbindet. Sie alle sind selbst organisiert, bei allen ist das Mietshäuser Syndikat an der Haus GmbH beteiligt und alle haben sich verpflichtet, Beiträge zum gemeinsamen Solidarfonds zu bezahlen.

Privatisierung

Bei den langen Zeiträumen, die unserem Plan zu Grunde liegen, könnten negative Entwicklungen auftreten. Was ist, wenn Hausprojekte, die in die Jahre kommen und über nennenswerte ökonomische Spielräume verfügen, auf den Solidartransfer pfeifen und sich aus dem Verbund verabschieden? Besonders fatal wäre, wenn kollektives Eigentum nach Jahren oder Jahrzehnten entgegen den besten Absichten und Festlegungen der Gründer*innengeneration gewinnbringend verkauft und / oder privatisiert würde. Beispiele dafür gibt es in der Geschichte selbstorganisierter Projekte genügend. Wie idealistisch und sozial die Satzungsbestimmungen eines Hausvereins oder einer Hausgenossenschaft auch formuliert sein mögen – mit einer entsprechenden Mehrheit der Mitglieder könnten Beschlüsse zur Privatisierung bzw. zum Hausverkauf gefasst und, falls erforderlich, die Satzung geändert werden.

Stimmrecht gegen Hausverkauf

Um solchen Entwicklungen einen Riegel vorzuschieben, weisen alle Hausprojekte des Mietshäuser Syndikats eine Besonderheit auf. Der Eigentumstitel der Immobilie liegt nicht unmittelbar beim Hausverein, sondern bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Diese Hausbesitz-GmbH hat genau zwei Gesellschafter, zum einen den Hausverein, zum anderen das Mietshäuser Syndikat als eine Art Kontroll- oder Wächterorganisation: In bestimmten Angelegenheiten wie Hausverkauf, Umwandlung in Eigentumswohnungen oder ähnlichen Zugriffen auf das Immobilienvermögen hat das Mietshäuser Syndikat Stimmrecht; und zwar genau eine Stimme. Die andere Stimme hat der Hausverein. Das hat zur Folge, dass in diesen Grundlagenfragen eine Veränderung des Status quo nur mit Zustimmung beider Gesellschafter beschlossen werden kann: Weder der Hausverein noch das Mietshäuser Syndikat können überstimmt werden.

Selbstorganisation

Damit aber das Selbstbestimmungsrecht der Mieter*innen nicht von der „Kontrollorganisation“ ausgehebelt werden kann, ist das Stimmrecht des Mietshäuser Syndikats auf wenige Grundlagenfragen beschränkt. Bei allen anderen Angelegenheiten hat generell der Hausverein alleiniges Stimmrecht: Wer zieht ein? Wie werden Kredite besorgt? Wie wird umgebaut? Wie hoch ist die Miete? Darüber entscheiden allein diejenigen, die im Haus wohnen und arbeiten.

Die Hausbesitz-GmbH als Grundmodul

Für die beschriebene Form des Immobilienbesitzes, mit „Gewaltenteilung“ zwischen Hausverein und Mietshäuser Syndikat, eignet sich pikanterweise die GmbH, eine Rechtsform aus der fremdartigen Welt der Kapitalgesellschaften, ganz hervorragend. Die Satzung der GmbH heißt „Gesellschaftsvertrag“, hier werden die oben genannten Regelungen verbindlich vereinbart. Auch der Zweck der Gesellschaft wird festgelegt, z.B: „Erwerb der Immobilie Schlossallee Nr. 1 zur sozial gebundenen Vermietung und Verwaltung in Selbstorganisation“. Logischerweise gehören Satzungsänderungen zu den Grundlagenfragen, die nur von beiden Gesellschaftern gemeinsam beschlossen werden können. Dieses Modell der Hausbesitz-GmbH, ist allen Syndikatsprojekten gemeinsam. Es beruht auf einem Vorschlag von Michael Neuling (Auf fremden Pfaden. Ein Leitfaden der Rechtsformen für selbstverwaltete Betriebe und Projekte, Berlin 1985).

Das Syndikat als Verbindungselement

Die einzelnen Hausbesitz-GmbH’s der Projekte bilden quasi die Grundmodule, aus denen sich unser angestrebter Solidarverbund fast von selbst ergibt: Da das Syndikat in seiner Rolle als „Kontrollorganisation“ Gesellschafter in jeder Hausbesitz-GmbH ist, ist es gleichzeitig das Bindeglied, das die Hausbesitz-GmbH’s verknüpft. Und zwar fest und dauerhaft, denn eine GmbH ist von einem Gesellschafter einseitig nicht auflösbar.

Ausstieg und feindliche Übernahme

Der Hausverein könnte zwar seine Gesellschaftsbeteiligung kündigen und aussteigen. Aber dann bleibt das Syndikat nach wie vor Gesellschafter und die Hausbesitz-GmbH samt Immobilienvermögen im Solidarverbund mit den anderen Projekten. In diesem Fall kann der Hausverein die Rückzahlung seines einbezahlten Anteils am Stammkapital der GmbH verlangen. Denn im GmbH-Vertrag wird vereinbart, dass bei Ausstieg ein Anspruch der Gesellschafter auf Anteile an der Wertsteigerung, die die Immobilie durch den Markt erfährt, nicht besteht. Ein wirtschaftlicher Anreiz zum Ausstieg ist damit für den Hausverein wie für das Syndikat praktisch gleich Null. Ausgeschlossen ist im GmbH-Vertrag auch die „feindliche Übernahme“, d.h. der Verkauf eines GmbH-Anteils gegen den Willen des anderen Gesellschafters.

Zusammenfassung des Syndikat-Modells

Im Ergebnis entsteht durch die beschriebene Beteiligung des Syndikates an den Hausbesitz-GmbH’s ein Unternehmensverbund selbstorganisierter Hausprojekte, die sich der Idee des Solidartransfers von Altprojekt zu Neuprojekt verpflichtet haben. Die generelle Autonomie der Projekte wird nur durch ein Vetorecht des Mietshäuser Syndikats gegen Zugriffe auf das Immobilienvermögen eingeschränkt, um eine mögliche Reprivatisierung und erneute Vermarktung der Häuser zu blockieren. Das Mietshäuser Syndikat als Bindeglied bildet das stabile organisatorische Rückgrat des Verbundes, in dem sich ein vielfältiges Geflecht von Beziehungen, auch direkt zwischen den Projekten, entwickelt und Kommunikation und Solidartransfer ermöglicht.

Keine Genossenschaft

Obwohl die Hausprojekte von der Idee her genossenschaftliche Projekte sind, wurde beim Austüfteln des Organisationsmodells Anfang der 90er-Jahre die favorisierte Rechtsform der Genossenschaft (eG) verworfen. Einzelgenossenschaften sind nicht miteinander zu verknüpfen wie GmbH’s im Syndikatsmodell. Eine Großgenossenschaft aber, der alle Häuser gehören, ließe den einzelnen Hausprojekten zu wenig eigenen Spielraum. Außerdem ist die eG mit komplizierter Gründung und dauernder Kontrolle durch den Genossenschaftsverband schwer zu handhaben. Völlig abgelehnt ist die nach § 17 Eigenheimzulagegesetz geförderte Genossenschaft, die als Preis der staatlichen Förderung in der Satzung ausdrücklich die Möglichkeit der Reprivatisierung vorsehen muss.

Solidartransfer – eine Dauerbaustelle

Der Solidartransfer ist vom Prinzip her klar und einfach:

Bestehende Hausprojekte zahlen in einen gemeinsamen Topf, den Solidarfonds, aus dem neue Hausprojekte in der Anlaufphase unterstützt werden. Die Umsetzung ist allerdings komplizierter, zumal steuerliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden müssen. Deshalb ist der Solidartransfer eine organisatorische Dauerbaustelle mit verschiedenen Elementen, die nebeneinander bestehen.

Außerdem gibt es fast nur relativ junge Hausprojekte im Syndikat, bei denen viele Jahre keine Überschüsse anfallen. Damit die Solidarfondsidee unterwegs nicht vertrocknet, zahlen alle Projekte von Anfang an Solidarbeiträge, auch wenn es sich manchmal nur um Merkposten für später handelt.

Solidarbeitrag und Kostenbeteiligung

Seit 1992 haben die Mieter*innen der älteren Syndikatsprojekte Solidarbeiträge von monatlich 26 Cent je m2 Nutzfläche in den Solidarfonds eingezahlt, insgesamt eine Summe von 170.000 EURO. Der Solidarfonds ist ein Sondervermögen, das vom Mietshäuser Syndikat verwaltet wird. Daraus wurden in den vergangenen Jahren Beratungs- und Anlaufkosten von Projektinitiativen bezahlt, bei Finanzierungslücken Kredite gewährt und teilweise Stammeinlagen des Syndikats bei neuen Hausbesitz-GmbH’s finanziert.
Die neueren Syndikatsprojekte entrichten ihre Beiträge in einer modifizierten Form als „Kostenbeteiligung“. Jedes Projekt, das den Hauskauf erfolgreich hinter sich gebracht hat, beginnt mit einem Betrag von 10 Cent je m2 Nutzfläche im Monat, der jedes Jahr weiter ansteigt. Das Mietshäuser Syndikat, mit dem eine entsprechende „Vereinbarung zur Kostenbeteiligung“ getroffen wird, verwendet das Geld im wesentlichen für Infrastrukturkosten bei der Beratung und der Gründung entstehender Projekte sowie für die gemeinsame Öffentlichkeitsarbeit.

Die Haus-zu-Haus-Beteiligung

Grether West, ältestes Projekt des Syndikats und seit Jahren ökonomisch aus dem Gröbsten heraus, hat sein Direktkreditvolumen wieder erhöht, um neue Projekte zu unterstützen. So wurden in den vergangenen Jahren im Schnitt 160.000 EUR als „Stille Beteiligungen“ bei verschiedenen Projekten angelegt. Als angenehme Konsequenz konnte Grether West bisher insgesamt 80.000 EUR Anlaufverluste dieser Projekte übernehmen und mit seinen Überschüssen steuersparend verrechnen. Diese Form der Beteiligung geht leider seit 2004 nicht mehr für neue Beteiligungen.
Eine andere Form der Haus-zu-Haus-Beteiligung wird mittlerweile von einigen Projekten praktiziert: Projekte helfen sich gegenseitig bei Zahlungsengpässen mit Krediten aus. Ermutigend ist auch, wenn die etablierteren Projekte die Finanzierungslücke beim Hauskauf eines neuen Projektes mit Krediten schließen. Nicht zu vergessen ist der umgekehrte Fall, wenn Projektinitiativen Kredite ansammeln und bis zum Kauf bestehenden Projekten zur Verfügung stellen.

Wer bis hier hin gelesen hat, scheint sich für das Thema Mietshäuser in Gemeinschaftseigentum und das Syndikat zu interessieren. Mehr Infos gibt es:
-in der Broschüre „Rücke vor zur Schlossallée“, die meist im Infoeck im Treppenhaus der Lu15 zum mitnehmen ausliegt und in der „Synapse“, unserer Syndikatszeitung. Beide kann mensch auch auf der Seite der Regionalen Koordination Tübingen runterladen
-auf der Webseite des Mietshäuser Syndikats
-bei dem Beratungs-Stammtisch der Regionalen Koordination Tübingen.